Immobili e ipoteca: tra fiction e realtà

Immobili e ipoteca: tra fiction e realtà

Immobili e ipoteca: tra fiction e realtà

Ricordate la fiction Elisa di Rivombrosa e il castello ducale di Agliè? Bene, perché la vicenda che vi raccontiamo nasce proprio a ridosso delle Residenze Reali di Torino, prese d’assalto dai turisti dopo la messa in onda, tra il 2003 e il 2005, della nota serie tv. Le protagoniste di questa storia sono due sorelle, Claudia e Marta (nomi di fantasia) che decidono di aprire un ristorante chic a due passi dal grandioso complesso de La Venaria Reale. Claudia fa la docente in un liceo e Marta sogna di diventare uno chef. Una la mente, l’altra il braccio: quale accoppiata migliore per lanciarsi in un nuovo progetto imprenditoriale? In men che non si dica il ristorante alza la saracinesca. Ma se nelle fiabe “tutto è bene quel che finisce bene”, nella realtà i sogni spesso scoppiano come una bolla di sapone. Soprattutto se di mezzo, ci sono i debiti con la banca.

Quell’oneroso debito con la banca

I problemi cominciano quando “l’effetto Rivombrosa” svanisce e anche il ristorante di Claudia e Marta fa i conti con le prime crisi di visitatori. Claudia, l’insegnante, decide di mettere a disposizione quello che ha, cioè la sua casa di proprietà acquistata con il marito, per risollevare le sorti di un’attività sull’orlo del declino. Quindi si rivolge alla banca per chiedere un prestito ipotecario, una soluzione di finanziamento che ipoteca un bene di proprietà del soggetto richiedente il prestito (in questo caso l’abitazione di Claudia e del marito), che costituirà il capitale sul quale l’ente erogatore (qui la banca) potrà rifarsi in caso di insolvenza. Le due sorelle a questo punto hanno denaro liquido, ma nonostante ciò gli affari peggiorano e il ristorante chiude battenti. Quello che resta è un debito da 200mila euro con la banca e il rischio che la casa di Claudia venga pignorata e venduta all’asta.

Asta bloccata e “fresh start”: un nuovo inizio grazie alla legge sull’esdebitazione

Le due sorelle si sentono con le spalle al muro e decidono di rivolgersi a MuSA, prima che sia troppo tardi. In effetti la banca, senza troppi scrupoli, sta già procedendo per fissare l’asta immobiliare giudiziaria. Con la vendita forzata, Claudia e il marito rischiano non solo di perdere la casa di proprietà, ma anche di non riuscire a estinguere il loro debito con la banca, perché l’immobile sarà venduto probabilmente a un prezzo ben al di sotto del suo valore di mercato. Per intenderci, se il loro immobile vale 100mila euro, verosimilmente andrà all’asta a 50-60mila euro. Ciò significa che se il loro insoluto con la banca è di 100mila euro, dovranno ancora versare all’istituto di credito la differenza dovuta, in questo caso 40-50mila euro. Il risultato? Senza casa e ancora indebitati.

Claudia scopre però, grazie a MuSA, che nulla è ancora perduto perché la procedura esecutiva si può bloccare grazie alla legge 3/2012. Una vera e propria rivoluzione normativa che, per la prima volta, ha introdotto nel nostro ordinamento una procedura di esdebitazione rivolta a privati e piccole imprese, che permette di gestire situazioni debitorie e cancellare debiti pregressi contratti nei confronti di creditori e fisco. Con la legge 3/2012, inoltre, è possibile bloccare le azioni cautelari o esecutive, come pignoramento e asta. L’art. 10, comma 2, lettera c, della 3/2012, infatti, recita che: “sino al momento in cui il provvedimento di omologazione diventa definitivo, non possono, sotto pena nullità, essere iniziate o proseguite azioni esecutive individuali…”. Ciò significa che nel momento in cui il debitore (in questo caso Claudia) deposita, presso il tribunale del luogo in cui vive, una domanda di assegnazione al Gestore della Crisi (attivando di fatto la procedura di ristrutturazione dei debiti e di soddisfazione dei creditori) questi ha contemporaneamente la possibilità di presentare una domanda di sospensione di qualunque azione del creditore sul suo patrimonio forte dell’imminenza di una proposta di composizione e questo indipendentemente dallo stato di avanzamento in cui eventuali procedure (come l’asta dei beni) si trovano: si sono infatti verificati più casi in cui a seguito del deposito della domanda il Tribunale abbia rinviato aste già disposte, anche pochi giorni prima della data fissata.

Vale comunque precisare che la sospensione di un’esecuzione è “automatica” solo ad omologazione ottenuta e questo lo specifichiamo poiché non ci sembra opportuno creare false aspettative.

Per il buon esito della procedura è comunque fondamentale rivolgersi a professionisti esperti, come MuSA, consulente tecnico e legale dei debitori. Attraverso Mutua Sociale Ambrosiana, infatti, è possibile presentare istanza al presidente del tribunale per richiedere la nomina del cosiddetto OCC (Organismo di Composizione della Crisi), un professionista abilitato al quale viene normalmente avanzata la proposta di ristrutturazione del debito sulla base di un piano di ammortamento redatto dal consumatore (in questo caso Claudia) e dal professionista (in questo caso MuSA). L’OCC è la figura pensata dal legislatore con lo scopo di fornire ausilio al Giudice in qualità di garante dei creditori giacchè questi ultimi non votano e non debbono fornire un parere positivo (eccetto che alcuni soggetti secondari nell’accordo coi creditori). All’OCC non spetta il compito di predisporre accordi o piani (ruolo che compete al consumatore e al suo professionista di riferimento, MuSA), ma solo di verificare la veridicità dei dati e di attestarne la fattibilità.

Dopo aver redatto e depositato il piano del consumatore (una delle tre possibili procedure, insieme all’accordo coi creditori e alla liquidazione del patrimonio, per la risoluzione del sovraindebitamento) il giudice omologa il piano rendendolo esecutivo e disponendo gli adempimenti per debitori e creditori.

Al verificarsi degli accordi proposti ed omologati dal Tribunale il soggetto esdebitato ha davanti a sé una “fresh start” ovvero la possibilità di vedersi cancellati i debiti, ripartendo da zero. Il debitore riacquista così un ruolo attivo nell’economia, senza restare schiacciato dal carico dell’indebitamento. È quanto accaduto a Claudia: la sua casa è salva e suo il debito sarà estinto in maniera più equa e sostenibile, sulla base della busta paga e del patrimonio liquidabile.

Rivolgiti a MuSA

Se la tua casa è oggetto di un pignoramento, se hai precetti ed ingiunzioni, se hai debiti che non riesci più a pagare, Mutua Sociale Ambrosiana e la legge 3/2012 ti offrono una soluzione per sospendere tutte le azioni intraprese dai creditori. Paghi tutti, ma nel limite di ciò che effettivamente puoi sostenere. Hai inoltre una duplice garanzia:

  • tutto il procedimento è vigilato dall’autorità giudiziaria che controlla e convalida la legittimità del “piano/accordo di esdebitazione” predisposto da Mutua Sociale Ambrosiana per te.
  • puoi contare sull’Organismo di Composizione della Crisi, figura pensata dal legislatore quale ausiliario del Giudice nel ruolo di garante dei tuoi creditori che generalmente non hanno alcuna voce nella procedura.

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