Quando una casa all’asta è stata aggiudicata all’offerente, anche se il prezzo è basso, il giudice non può più revocarne la vendita.
Una norma specifica nel nostro codice di procedura civile afferma che anche se una casa pignorata è stata aggiudicata al miglior offerente e questi ne ha già versato il costo, il giudice dell’esecuzione può sospendere la vendita quando il prezzo offerto è ritenuto di gran lunga inferiore al valore della casa.
L’idea di un diritto alla revoca da parte del tribunale anche a vendita già avvenuta, è stata, del resto, la soluzione offerta dalla Cassazione sino a prima degli anni novanta.
Ma andando nel dettaglio, qual è il vero scopo del pignoramento immobiliare?
Il pignoramento serve per permettere al creditore di recuperare una certa percentuale rispetto a quanto dovuto, cosa che non riguarda affatto il miglior prezzo per vendere l’immobile.
La vendita quindi, seguendo questa logica, dovrebbe andare avanti anche in caso di un divario tra il valore di mercato e il prezzo di aggiudicazione della casa.
Con una sentenza più recente la Corte Costituzionale ha sottolineato che si può revocare la vendita di una casa andata all’asta solo se ci si rende conto che la procedura ha subito delle interferenze indebite, diversamente se la casa è pignorata non è possibile revocare l’aggiudicazione, anche quando il prezzo di vendita risulta troppo basso.
La norma del codice di procedura civile di cui si parlava all’ inizio è stata infatti riscritta dal decreto legge antimafia del 1991. Scopo del decreto è evitare di far finire gli immobili agli offerenti quando la procedura ha subito delle “illecite interferenze” di tipo criminale, che incidono sull’offerta e sulla stima.
Solo in queste circostanze il giudice può sospendere la procedura, quando dunque in possesso di prove che la differenza tra un valore di mercato più alto e il prezzo di aggiudicazione della casa è dovuta a fattori illeciti.
Guardando da vicino il testo della Corte Costituzionale scopriamo che «il potere di sospensione della vendita, disciplinato dal codice di procedura civile, è un potere eccezionale conferito al giudice dell’esecuzione non in tutti i casi in cui il prezzo di aggiudicazione risulti sensibilmente inferiore al valore di mercato, ma solo per ipotesi particolari, accomunate dalla alterazione delle regole di legittima determinazione del prezzo stesso; di conseguenza il suo esercizio deve avvenire con cautela, per evitare che lo stop al pignoramento si trasformi in una decisione arbitraria del magistrato, a danno del creditore».
Ecco in sintesi quando è possibile revocare la vendita ad un prezzo troppo basso
- se si scopre che la vendita è stata compromessa da interferenze illecite di natura criminale;
- se durante il processo esecutivo compaiono fatti o elementi sconosciuti prima dell’aggiudicazione, la cui tardiva acquisizione di conoscenza può essere giustificativa per l’esercizio del potere del giudice;
- se il prezzo fissato nella stima della vendita è frutto di malafede scoperta dopo l’aggiudicazione;
- se si verificano fatti nuovi successivi all’aggiudicazione.
Per quanti fossero interessati o prossimi ad un pignoramento immobiliare, solo il ricorso alla Legge sulla composizione della crisi da sovraindebitamento (L.3/2012) rappresenta una concreta e percorribile via d’uscita.
Sempre più frequentemente infatti, nell’attesa di ottenere l’omologazione del piano di ristrutturazione, è possibile richiedere (e quasi sempre si ottiene) la sospensione della vendita all’asta della propria abitazione e soprattutto si riesce ad evitare lo sgombero preventivo.
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